El arrendamiento de viviendas es una fuente de ingresos habitual para muchas familias. No importa si alquilamos el piso todo el año o solo por temporadas: tanto si se trata de un alquiler habitual como de uno temporal, los ingresos que se perciben por ellos deben incluirse en la declaración de la renta.
En este artículo, vamos a ver en qué consisten tanto los alquileres habituales como los temporales y cómo se declaran en el IRPF. De hecho, existen ciertas diferencias en su tributación que conviene tener en cuenta.
Para empezar, vamos a explicar las principales diferencias entre el alquiler habitual o a largo plazo y el alquiler temporal. Es importante conocerlas para saber qué tratamiento fiscal se aplica en cada caso.
El alquiler habitual es aquel en el que la vivienda se utiliza como residencia permanente del arrendatario. Los contratos de este tipo están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y su duración mínima es de cinco años si el arrendador es un particular.
Esto significa que, aunque el contrato refleje una duración menor, siempre se podrá prorrogar hasta alcanzar ese mínimo de cinco años.
Por su parte, el alquiler temporal no tiene una duración mínima establecida, por lo que los plazos suelen ser inferiores a un año. Tampoco se destina a proveer de una residencia permanente al arrendatario. De hecho, la LAU los considera «arrendamientos para uso distinto de vivienda» en su artículo 3.
En este caso se trata de contratos pensados para personas que necesitan una vivienda de manera provisional, como es el caso de estudiantes, trabajadores desplazados durante unos meses o personas que están realizando reformas en su vivienda habitual. No se debe confundir con el alquiler turístico, que tiene características propias y está expresamente excluido de la LAU.
Como explicábamos al principio, es necesario incluir en la declaración de la renta los ingresos percibidos por el alquiler de una vivienda, tanto si está arrendada en modalidad habitual como temporal. Para ello, hay que tener en cuenta una serie de cuestiones:
Tanto las rentas obtenidas mediante alquiler habitual como las procedentes del alquiler temporal se consideran rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la renta. Esto significa que afectan a la base imponible general, que es la misma de la que forman parte los rendimientos del trabajo.
En la declaración de la renta hay que calcular el rendimiento neto obtenido por el arrendamiento habitual o temporal.
¿Cómo se realiza esto? Muy sencillo: a los rendimientos íntegros obtenidos —es decir, a los ingresos que hayamos recibido por el alquiler durante el último ejercicio— hay que restarles los gastos deducibles.
Los gastos que se pueden deducir tanto por alquiler temporal como habitual son muy diversos. Por ejemplo, si el propietario mantiene una hipoteca sobre la vivienda, puede deducir los intereses que ha abonado por ella en el último ejercicio. También son deducibles las primas de seguros, algunos gastos de conservación y reparación o impuestos como el IBI, entre otros.
En este cálculo también influyen otros factores, como los días que ha estado alquilada la vivienda durante el ejercicio. Esto es especialmente relevante en el caso de los alquileres temporales: solo se pueden deducir los gastos correspondientes a los periodos en los que estuviera alquilada la vivienda. Además, Hacienda asigna una renta imputada a los días en que la vivienda ha estado a disposición de sus propietarios (no ha estado alquilada).
Una vez calculado el rendimiento neto obtenido por el arrendamiento, se puede aplicar una importante reducción, pero solamente si el contrato de alquiler es habitual o a largo plazo. Los alquileres temporales no pueden beneficiarse de ella.
¿En qué consiste esta ventaja fiscal? Si el contrato se firmó antes del 26 de mayo de 2023, se puede aplicar una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto.
Para los suscritos a partir de entonces, la reducción varía en función de si el inmueble se encuentra o no en una zona declarada como mercado residencial tensionado, entre otras cuestiones que detalla la AEAT. Por norma general, la reducción que se suele aplicar es del 50 %, aunque puede llegar al 90 % en ciertos casos.
Pongamos un ejemplo práctico: supongamos que, una vez calculado el rendimiento neto de un alquiler habitual firmado en 2022 y el de varios alquileres temporales suscritos en 2024, el resultado obtenido en ambos casos es de 9.000 euros.
- Alquiler habitual: en este caso, le aplicaríamos una reducción del 60 % y obtendríamos un rendimiento neto reducido de 3.600 euros.
- Varios contratos temporales suscritos en 2024: el rendimiento neto se queda tal y como está, es decir, en 9.000 euros.
El siguiente paso consiste en añadir el rendimiento neto obtenido por el alquiler a la base imponible general. Aquí es donde se nota más la diferencia entre alquiler habitual y temporal.
Según el ejemplo anterior, en el caso de alquiler habitual solamente se añadirían a la base imponible general los 3.600 euros del rendimiento neto reducido. En el del alquiler temporal, la cantidad que habría que añadir sería de 9.000 euros.
Muchos propietarios contemplan el alquiler temporal como una forma de mejorar la rentabilidad que obtienen por el arrendamiento de sus propiedades. Esto se debe a que los precios de mercado suelen ser más elevados en esta modalidad.
Sin embargo, esto no tiene por qué ser así. Hay que tener en cuenta también el distinto tratamiento fiscal que se aplica a cada modalidad y que, como acabamos de ver, es más ventajoso en el caso del alquiler habitual.
